Соціум / Охорона здоров'я

Ринок комерційної нерухомості в умовах карантину

Ірина Настич, Property Times

Загальноукраїнський карантин лише почався, а бізнес вже відчуває його вплив. Ринок комерційної нерухомості переживає превентивні заходи по-різному, в залежності від сегменту. Під найбільший удар потрапили ТРЦ, які були змушені майже повністю зачинитися, за виключенням продуктових та господарських магазинів та аптек. Property Times звернувся до операторів ринку з проханням, розказати, як їм доводиться працювати в умовах карантину.

Готелі

Готельний бізнес відчув вплив пандемії ще до введення загальноукраїнського карантину, адже після того, як COVID-19 попрямував до Європи, суттєво скоротилася кількість замовлень через скасування туристичних та бізнес-поїздок. «Багато міжнародних компаній вводять заборони на подорожі. Терміни проведення таких великих в Європі заходів, як MIPIM, IHIF переносяться на більш пізній період. Готельєри України вже відчувають зниження показника завантаження і починають впровадження антикризових заходів, максимально скорочуючи витрати. На даний момент, найголовніше — не демпінгувати в гонитві за збільшенням показника завантаження. Такі дії тільки погіршать ситуацію», —прокоментувала Наталя Чистякова, директор департаменту оцінки й консалтингу Colliers International (Україна).

Марина Лео, партнер DEOL Partners, CEO 11 Mirrors Design Hotel та мережі Senator Hotels and Apartments відзначає, що поширення епідемії коронавірусу в усьому світі, перш за все, негативно позначається на туризмі. Ця сфера взагалі дуже чуттєво реагує на всі політичні, соціальні, економічні та психологічні зміни в суспільстві». Звичайно ж, що потік мандрівників знизився у всьому світі. Україна теж втратила певний відсоток іноземних туристів. Все частіше вони відмовляються від бронювання — скасовуються групові тури, представники бізнесу також анулюють свої поїздки.

«Наразі ми спостерігаємо очевидне зниження завантаження готелів Києва. Якщо порівнювати початок березня з початком лютого чи січня — а це місяці, які не є традиційно високим туристичним сезоном — то ми бачимо погіршення у показниках. Стосовно готелів категорії чотири та п’яти зірок: в середньому по всіх наших об'єктах ми попередньо спостерігаємо зниження завантаження в 1,5–2 рази в порівнянні з лютим 2020 року. На поточний момент (перші 11 днів березня 2020) падіння завантаження наших об'єктів становить від 12% до 35% в залежності від об'єкта в порівнянні з початком березня 2019 року. З оголошенням карантину у нас в країні та сусідніх регіонах очікується ще більше зниження. На нашу думку, через пандемію постраждають як великі готелі, так і невеличкі хостели». 

Незважаючи на таку ситуацію, готельєри зберігають оптимізм. «Робити якісь конкретні прогнози на три місяці вперед дуже складно — картина стане чіткішою наприкінці весни. Можливо, вже на початку квітня, коли закінчиться карантин, ми будемо спостерігати позитивні зміни», —говорить Марина Лео.

Бізнес-центри

За рекомендацією МОЗ, роботодавці переводять своїх працівників на віддалений режим роботи, але є певні категорії фахівців, які мають залишатися на своїх звичних робочих місцях, тож офісні центри продовжують функціонувати.

Всі опитані оператори ринку підтримали необхідність впровадження превентивних заходів з боку уряду.

«Ми підтримуємо рішення влади щодо впровадження карантину: намагаємось максимально виконувати рекомендації ВОЗ та Міністерства охорони здоров’я», — коментує Вікторія Федорова, директор IQ business center.

Більшість БЦ та коворкінгів не змінювала свій графік роботи, хіба що дещо відкоригували. «Станом на зараз у нас стандартний режим роботи — з 9 до 18. За появи офіційного розпорядження від держорганів щодо закриття БЦ, готові до віддаленої роботи», — говорить Юлія Литвиненко, директор Spaces.

Astarta Organic Business Centre також продовжує працювати відповідно до штатного розкладу, тобто 24/7. «Керуюча компанія БЦ перейшла на віддалений режим роботи, починаючи з 17 березня. Виняток становлять диспетчерська служба, технічні фахівці, служба охорони та клінінгу, адміністратори рецепції, тобто усі ті, чия присутність критично необхідна для повноцінного функціонування БЦ, — пояснює Юлія Щаслива, директор ТОВ «ТЕК «Енергоінвест», (керуюча компанія БЦ ASTARTA).— Керівники компаній та установ, які орендують офісні приміщення у бізнес-центрі, самостійно приймають рішення про запровадження карантину у своїх офісах та перехід на remote. Декілька компаній-резидентів БЦ перейшли на віддалений режим роботи повністю. У деяких – запроваджено позмінний графік роботи, тобто присутність співробітників в офісі по черзі. Станом на сьогодні, 50% компаній-резидентів працюють в офісах БЦ у звичному режимі. Як далі розвиватимуться події — не знаємо».

Також у штатному режимі працює бізнес-центр у складі БФК Gulliver, хоча, як зазначили у компанії, більшість співробітників працює з дому.

Всі основні служби IQ business center (диспетчеризація, охорона, адміністрування, клінінг тощо) працюють як зазвичай, скорочено лише час присутності адміністраторів на рецепціі до суто робочих годин, а ось бек-офіс адміністрації максимально переведено на дистанційну форму роботи.

Дбаючи про своїх орендарів, БЦ ввели власні превентивні заходи, а також додаткові сервіси для підтримки резидентів. Так, у IQ business center посилено контрольно-пропускний режим – всім відвідувачам проводиться термометрія і з температурою вище 37 градусів прохід на територію заборонено. Також посилені заходи з антибактеріальної обробки всіх поверхонь в сан вузлах, на рецепції, панелей ліфтів, ручек дверей, турнікетів, підлоги та ін.

«Ми вживали посилених профілактичних заходів ще до запровадження карантину: усі контактні поверхні у місцях загального користування щогодини обробляються з використанням дезінфікуючих засобів. Також у лоббі-холах Astarta Organic Business Centre були одразу встановлені диспенсери з антисептичним та дезінфікуючим засобом, щоб резиденти та відвідувачі БЦ мали змогу вберегтися від вірусних захворювань. Ми запустили інформаційну кампанію серед резидентів та поширюємо за допомогою наших інформаційних каналів офіційні рекомендації від ВООЗ, — коментує Юлія Щаслива. — Також ми запустили car sharing. Оскільки столичне метро не працюватиме до 3 квітня, частина резидентів БЦ, які не мають можливості перейти на віддалений режим роботи і продовжують працювати в офісах, будуть змушені користуватися наземним громадським транспортом або ж викликати таксі, щоб дістатися до роботи. Ми створили чат у Telegram, де водії можуть запропонувати свою допомогу, а пасажири обирають зручний для них маршрут до бізнес-центру. Приємно спостерігати за активністю у чаті. Це свідчить про те, що резиденти готові допомагати один одному».

Як позначиться карантин в цілому на сегменті  офісної нерухомості, оператори ринку поки що не прогнозують. «Вважаємо, що для бізнес-центрів ситуація поки ще є не настільки критичною, як для торгівельних, але ж ситуація розвивається дуже стрімко, і завтра ми можемо опинитись «в одному човні», — припускає Вікторія Федорова

На думку Юлії Щасливої, запровадження карантину вплине, у першу чергу, на рітейл-зону бізнес-центру. «Так, швидше за все, доведеться переглянути звичні робочі процеси та умови оренди. Який саме вплив це матиме на нас як на керуючу компанію БЦ покаже час. На даний момент ми ведемо перемовини й аналізуємо інформацію, однак повторюсь: ми розуміємо, у якій ситуації опинилися наші орендарі, і готові компромісно й аргументовано домовлятись», — говорить експертка.

Керуючі компанії готові йти на зустріч й передивлятися орендні ставки для своїх орендарів, які опинилися в не найкращому становищі і змушені були згорнути свою діяльність на час карантину, як то ресторани, кав’ярні, хімчистки, салони краси тощо. «Наразі ми ведемо переговори і з офісними компаніями-резидентами, і з закладами зони рітейлу на 1 поверсі. Як саме будуть скориговані орендні платежі, буде залежати від того, до якого компромісного рішення ми прийдемо. Однак, ми усі пливемо в одному човні і, безумовно, готові слухати і чути наших орендарів. Карантин рано чи пізно закінчиться, а втрачені під час цієї ситуації взаємини з резидентами можуть у майбутньому призвести до більш печальних корпоративних наслідків», — говорить Юлія Щаслива.

У свою чергу, керуючі компанії очікують підтримки від держави. Так, бізнес очікує серед іншого зниження оподаткування заробітної плати.

«Вважаю, що було б доречним скасувати податок на прибуток в період карантину, компенсувати заробітну плату тим недержавним спеціальностям, які зобов'язані працювати», — додає Юлія Литвиненко.

Очевидно і безумовно, допомога від держави потрібна, вважає Юлія Щаслива. «У чому вона буде виражатись — це предмет швидкого діалогу і прийняття конкретних рішень. Кредитні канікули, звільнення від сплати податків, оплати оренди землі, допомога у вигляді видачі безвідсоткового кредиту на оплату праці співробітників, фінансова допомога зрештою, — коментує Щаслива. — Ми опинилися у замкнутому колі. Відсутність ТО в орендарів спричинила дірку у доході від оренди і, як наслідок, неспроможність повертати кредити, сплачувати комунальні платежі, заробітну платню співробітникам тощо».

Наразі держава скасувала податок на комерційну нерухомість та землю, а також запровадила мораторій на перевірки бізнесу до 31 травня.

ТРЦ

Сегмент ТЦ та ТРЦ опинився в найвразливішому становищі, адже заклади мали зачинитися, за винятком продуктових та господарських магазинів та аптек.

До прикладу, на період карантину у ТРЦ, що входить до складу БФК Gulliver, працює лише відділення Ощадбанку, аптека, зоомагазин, цілодобово працюватиме Сільпо, «Нова пошта», також працюватиме на замовлення ресторан Mercato.

Dream Town також зачинився на карантин, у першій частині працює лише супермаркет «Сільпо», у другій частині працює: супермаркет «Сільпо», магазин «Сирне королівство» та аптека «Біла ромашка».

Керуючим компаніям доводиться шукати компроміс в роботі зі своїми орендарями, адже у кожної сторони є певні зобов’язання, які чітко окреслені контрактом.

«Оскільки орендодавець не має права втручатись у господарську діяльність незалежних суб’єктів господарської діяльності — орендарів, рішення щодо тимчасового зупинення  діяльності повинні прийматися кожним орендарем самостійно, виходячи з особливостей виду своєї діяльності, — коментує операційний лідер Ceetrus Ukraine Анна Корягіна. — Згідно оголошених карантинних заходів органами державної влади (передбачені Постановою КМУ від 11 березня 2020 р. № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19» зі змінами від 16.03.2020 року, що набрали чинності, та Протоколом №10 засідання Постійної комісії з питань техногенно екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій «Про додаткові заходи запобігання поширенню нової коронавірусної інфекції (COVID 19)»), а саме тимчасового закриття всіх закладів торгівлі з урахуванням відповідних винятків, ТОВ «СІТРАС Україна» суворо дотримується передбачених нормативними актами вимог. Прохід в торгові галереї організовано в обмеженій формі, лише для відвідувачів «дозволеної» категорії закладів та гіпермаркету. Доступ всіх інших відвідувачів призупинено до завершення карантинних заходів. Паркінг «Рітейл Парку Петрівка» також закрито для відвідувачів».

На відміну від БЦ, керуючі компанії ТРЦ змушені переглядати орендні ставки, подекуди мова йде про зниження на 50% або відстрочку на певний термін.

«У прес-релізі від 17 березня 2020 р. Ceetrus France оголосила відстрочку орендної плати та зборів з 15 березня по 15 квітня для магазинів у наших французьких торгових центрах, за винятком магазинів, відкритих за рішенням уряду. Наприкінці цього періоду Ceetrus France відновить нарахування щомісячних платежів з урахуванням тимчасово відкладених в попередньому періоді. Інші країни поінформовані про це рішення і самі вживають відповідних заходів з урахуванням їх національних особливостей. Однак, постійно пристосовуючись до контексту, СІТРАС Україна буде залишатися уважним до подій в умовах кризи та адаптуватиметься до ситуації відповідно до нових заходів органів державної влади в тому числі і при роботі з нашими партнерами-орендарями», — зазначає Анна Корягіна.

Який вплив буде мати вимушений карантин, експерти поки не беруться достеменно прогнозувати, але наслідки безумовно будуть суттєво відчутні.

В «СІТРАС Україна» розглядають різні сценарії, які поки не готові висвітлювати через швидку зміну законодавства. «Ця криза сильно ставить під сумнів наші бізнес-моделі, те, як ми працюємо і живемо разом. Нам належить розробити більш локальну модель, ще більше пов’язану з територією у відповідь на очікування громадян, серед іншого, шляхом розвитку посиленого соціального зв’язку», — йдеться в повідомленні компанії.

Анна Чуботіна, генеральна директорка Arricano, відзначає: «Рано говорити про вплив на фінансові показники як компанії, так і ринку в цілому. Адже ще досі є багато невідомих величин у пандемії COVID-19. Ми зосереджені на тому, щоб підтримати наших партнерів-орендарів, відвідувачів та працівників компанії. Обговорюємо рішення, щоб ринок вийшов із цієї глобальної проблеми фінансово стійким та з новими можливостями для відновлення бізнесу і його повернення до звичного режиму».

Підтримка держави за таких умов залишається принципово важливим рішенням для всіх представників бізнесу. «Для операторів ТЦ і ТРЦ особливо в частині зменшення податкового навантаження та сприяння роботі тих орендарів, які працюють в нелегких умовах з урахуванням всіх обмежень, встановлених органами державної влади. Зберегти в гідному стані об'єкти, в яких продовжують роботу кілька операторів з урахуванням виконання і дотримання всіх необхідних превентивних заходів для запобігання поширенню вірусу — це серйозне завдання. Окреме питання — це забезпечення виконання зобов'язань перед персоналом в умовах частково або повністю закритих проектів», — зазначає Анна Корягіна. 

Відправити